Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Затратный подход при оценке помещений

Затратный подход при оценке помещений

В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный. Затратный метод — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Обоснование отказа от использования затратного подхода при оценке офисного помещения

Новейшие информационные технологии. ГЛАВА 9. Эта глава посвящена теории и принципам затратного подхода, его применению, особенно при оценке индивидуальных объектов недвижимости. Использование этого метода при массовой оценке более подробно рассматривается в главах 14 и Теория затратного подхода. Затратный подход, известный также как метод суммирования, основан на принципе, утверждающем, что рыночная стоимость освоенного участка может быть оценена как сумма стоимости земли и стоимости сооружений за вычетом износа:.

LV — стоимость земли;. IV — стоимость сооружений за вычетом их износа. Член IV разбивается на две части:. Тогда уравнение 1 принимает вид:. Затратный подход можно частично обосновать принципом замещения, суть которого заключается в том, что информированный покупатель заплатит за освоенный участок не больше, чем цену приобретения неосвоенного участка плюс стоимость возведения на нем сооружения равной полезности, причем здесь предполагается отсутствие издержек, связанных со сроками ввода в эксплуатацию.

Кроме того, как было показано в главе 4, максимизирующие прибыль организации установят такую цену, которая покроет все прямые и косвенные затраты, а конкуренция ограничит предельную прибыль до приемлемого уровня.

Таким образом, когда рынок сбалансирован долговременное равновесие спроса и предложения , цены на новые сооружения будут равны затратам на проведение строительных работ, включая прибыль, величина которой будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала.

Затратный подход требует проведения оценки стоимости земли, определения износа и установления текущих издержек на возведение сооружений, из которых вычитается величина начисленного износа.

К стоимости сооружения затем добавляется стоимость земельного участка, как если бы он был неосвоенным и готовым к наиболее эффективному использованию. Затратный подход представляет собой попытку воспроизвести работу рынка недвижимости. Текущие строительные издержки и затраты на приобретение земельного участка равной полезности отражают предложение рынка.

Другие составляющие затратного подхода, например, износ, цена эквивалентного объекта недвижимости, который может служить заменой, расположение участка и ряд других нестоимостных показателей, отражают спрос рынка. Поскольку данные по этим составляющим извлекаются из анализа рынка, затратный подход иногда называют затратнорыночным. Если оценки стоимости земли или остаточной стоимости сооружений окажутся ниже их рыночной стоимости, тогда и определенная по затратному методу общая стоимость будет заниженной.

Поэтому затратный подход требует наличия текущей информации о стоимости земельных участков, информации о затратах, связанных с выполнением строительных работ, и точного определения степени износа; вся эта информация должна быть получена на основании анализа рынка.

Полученные величины оценок нужно сопоставить с ценами реальных продаж с внесением, если это необходимо. Что касается массовой оценки, затратный подход при правильном его применении дает устойчивые и сопоставимые оценки рыночной стоимости.

Самые хорошие результаты он даст при оценке недавно возведенных сооружении, износ которых невелик и затраты на строительство легко подсчитать. Метод особенно полезен при оценке таких объектов, которые относятся к разряду промышленной недвижимости и недвижимости специального назначения — то есть при оценке объектов, для которых информация о продажах и ожидаемых доходах весьма ограничена.

Даже в тех случаях, когда для целей налогообложения используются величины, определенные другими методами, рекомендуется расчет стоимости по затратной методике в качестве проверки и подтверждения результатов оценки. Как и при других приемах оценки, модель затратного подхода должна быть правильно построена и откалибрована.

Построение модели затратного подхода означает выбор методики, которую следует использовать при оценке затрат на ведение строительных работ, при начислении износа, при оценке стоимости земельного участка и внесении поправок в предварительную се величину для приведения к рыночной стоимости.

Когда речь идет о массовой оценке, такое построение означает разработку модели стоимости земли, формализацию оценки затрат и определения показателей износа, а также других поправок рыночного характера.

Калибровка подразумевает составление таблиц распределения затрат, начисления износа и стоимости земли. Модели разрабатываются лишь время от времени, например, при проведении переоценки или введении новой системы оценки стоимости, хотя некоторые изменения могут вноситься ежегодно.

Калибровка же производится каждый год для приведения оценок стоимостей к текущему состоянию рынка и поддержания их точности, В практике массовой оценки во многих случаях используется методика, которая сочетает в себе затратный подход и метод сравнения продаж, что компенсирует трудности, связанные с поддержанием точности оценок стоимости земли, строительных затрат и износа. Требования к исходным данным. Кроме данных по расходам на строительные работы и информации рыночного характера, затратный подход требует наличия описательных сведений о зданиях и сооружениях, подлежащих оценке.

Эти сведения собираются при осмотре оцениваемой недвижимости на месте. Типичный набор таких сведений должен включать следующие данные:. Из анализа этой информации можно сделать вывод о качестве постройки в целом и о состоянии объекта недвижимости.

Необходимо также оценить функциональную полезность, то есть способность сооружений удовлетворять стандартам и спросу рынка. На функциональную полезность оказывают влияние такие факторы, как общая конструкция здания, его внешний вид и удобства. Примерами функционального износа, который может оказать существенное влияние на стоимость, могут служить низкий уровень дизайна, неоптимальная планировка, плохое естественное освещение, неудачный размер помещений, отсутствие парковочных площадок с твердым покрытием, неэффективная система отопления и кондиционирования.

Такие характеристики должны отмечаться и учитываться при начислении износа, что подробно рассматривается в данной главе ниже. Виды затрат. При оценке стоимости сумма затрат включает в себя все расходы, необходимые для завершения строительных работ по возведению зданий и сооружений и передаче их в руки покупателя.

Затраты могут быть прямые или косвенные. Прямые затраты — это стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и коммунальных услуг. К косвенным затратам относятся:. Точная оценка затрат будет включать в себя все прямые и косвенные расходы. Строители, подрядчики, издатели справочников по затратам на ведение строительных работ иногда упускают из перечня расходов некоторые позиции.

Соответственно, при составлении перечня затрат необходима уверенность в том, что учтены все без исключения расходы. Затраты можно определять либо по стоимости воспроизводства восстановительной стоимости , либо по стоимости замещения. Восстановительная стоимость учитывает все расходы на строительство точной копии или идентичного сооружения с использованием тех же самых материалов, строительных норм и правил, конструкций и при той же квалификации рабочей силы.

Стоимость замещения представляет собой расходы на строительство нового сооружения такой же полезности при использовании современных материалов, конструкций и строительных норм и правил. Степень, до которой оценка затрат аппроксимирует восстановительную стоимость в отличие 07 стоимости замещения , зависит от того, как они оценивались.

Обобщенная методика определения расходов, как правило предлагает порядок расчета стоимости замещения. Детализированные методы учитывающие уникальность оцениваемой недвижимости, позволяют рассчитать затраты на воспроизведение. Стоимость замещения обычно меньше, чем восстановительная стоимость, поскольку последняя включает в себя дополнительные расходы, связанные с использованием вышедших из употребления конструкций, материалов и методов ведения строительных работ. Когда речь идет о стоимости воспроизводства, поправки вносятся по каждой такой позиции.

В массовой оценке обычно используется стоимость замещения, которая требует менее детализированного внесения поправок, когда и само число поправок меньше Однако объекты недвижимости специального назначения как правило, требуют более детальной оценки по стоимости воспроизводства.

Если сооружения старые, материалы и нормы могут ко времени оценки уже выйти из употребления, так что возникают трудности с поиском адекватных им показателей Тогда приходится проводить оценку по стоимости замещения или восстановительной стоимости современного сооружения аналогичной полезности.

Затраты, будь они определены по методикам воспроизводства или замещения, должны отражать типичные расходы. Реальные затраты по аналогичным объектам недвижимости иногда непредсказуемо меняются, равно как и цены на такие объекты.

И в частном и в государственно-муниципальном строительские затрачиваемые подрядчиком суммы могут существенно отличаться от объекта к объекту, оценка затрат - это не точная наука. Чтобы определить кому отдать заказ на строительство, необходимо решить, какой подрядчик выполнит данную работу с надлежащим качеством при самых низких расходах и без необоснованного риска. Иногда затраты могут превышать обычный уровень, как это бывает при выплате премиального вознаграждения за сокращение предусмотренною контрактом срока производства работ или при нанесении ущерба.

Когда рассматривается перечень затрат, нужно либо не учитывать такие случаи, либо ввести соответствующие поправки на подобные нетипичные расходы. Затраты должны отражать состояние местного рынка и должны быть приведены к дате оценки. Если при проведении оценки используются справочники, рассчитанные на повсеместное применение, приведенные в них показатели должны быть сверены с реально сложившимися затратами на строительство известных зданий и сооружений и, если необходимо, также скорректированы с учетом местных условий.

В частности, в зависимости от местных экономических условий могут меняться пределы колебания прибыли. Большинство справочников содержат индексы для приведения затрат ко времени оценки. Если справочники разрабатываются местными органами, содержащиеся в них данные должны ежегодно индексироваться и периодически пересматриваться. Методы оценки затрат. Существует четыре метода построения и калибровки моделей определения затрат - метод количественной инвентаризации, метод поэлементной оценки затрат, метод оценки удельных затрат и метод приведенных исходных затрат:.

Таблица Пример определения затрат на возведение наружных стен методом количественной инвентаризации. Метод количественной инвентаризации. Этот способ, известный еще как метод подрядчика, является самым трудоемким и детализированным методом из четырех поименованных. Он требует полной поэлементной разбивки всех затрат по материалам, оплате труда и производству строительных работ, а также наличия информации по всем косвенным расходам.

В таблице 1 приведен пример определения затрат на возведение наружных стен. Затраты по другим элементам будут определяться аналогичным образом, и вместе с накладными расходами и со всеми косвенными издержками они составят общие затраты на возведение.

Одна из трудностей применения этого метода связана с отсутствием надежной информации о трудоемкости выполнения некоторых, уже вышедших из употребления приемов строительных работ. Правильное применение метода количественной инвентаризации требует детального представления о строительных конструкциях, знания местного трудового законодательства и правил производства строительных работ.

Определенные таким образом затраты специфичны для оцениваемого строения и отличаются высокой точностью. Подрядчики, строители и инженеры-сметчики часто пользуются этим методом при оценке и подготовке предварительных смет, но из-за большой трудоемкости метод имеет ограниченное применение в массовой оценке.

Метод количественной инвентаризации используется при оценке стоимости строительства крупных объектов специального назначения, для которых применение других методов оценки затрат не позволяет получить результаты достаточной точности.

Метод можно также использовать при оценке затрат на возведение базовых объектов, на основании которых составляются местные таблицы и индексы определения затрат. Этим методом можно воспользоваться и при рассмотрении жалоб на ошибочное налогообложение. Метод поэлементной оценки затрат.

Этот метод рассматривает все прямые и некоторые косвенные расходы по возведению структурных составляющих сооружения в виде затрат на единичный элемент. Вообще горизонтальные затраты, например, затраты на устройство фундаментов, полов, кровли, электрических систем, выражаются в виде затрат на кв. Вертикальные затраты, например, затраты на возведение наружных стен, внутренних перегородок, выражаются в расходах на погонный фут.

Конструкции, затраты на устройство которых постоянны, например, водонагревательные системы, могут учитываться в виде общей суммы. Чтобы оценить общие затраты по какой-либо отдельной конструкции, затраты на ее единичный элемент умножаются на количество единиц в строении. Для получения полной оценки затраты по отдельным элементам суммируются с учетом поправок на косвенные затраты в виде общей суммы или в процентном выражении.

Данный метод учитывает все прямые затраты на возведение сооружения. Например, затраты на возведение крыши будут включать в себя затраты на все материалы, необходимые для изготовления стропил, опорных балок обрешетки и тд. Аналогично, затраты на устройство кровли будут включать стоимость покрытия гидроизоляции, водостоков и всех других материалов, плюс все трудозатраты В обоих случаях затраты будут выражаться в расходах на кв. Затраты на возведение наружных стен, внутренних перегородок и других вертикальных конструкций будут выражаться в расходах на погонный фут.

Например, затраты на возведение внутренних перегородок могут включать в себя затраты по следующим элементам:. В таблице 2 приведен пример использования метода поэлементной оценки затрат в приложении к гипотетическому строению.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Отказ от затратного подхода при оценке бизнеса

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта.

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Преимущества затратного подхода: 1.

Оценка недвижимости затратным методом: когда применяется, пример, обоснования отказа от подхода

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства ФСО 1, Часть IV. Необходимое условие для использования затратного подхода — достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры — невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора Статья 36 Земельного Кодекса РФ , что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Затратный подход при оценке помещений

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом

Новейшие информационные технологии. ГЛАВА 9. Эта глава посвящена теории и принципам затратного подхода, его применению, особенно при оценке индивидуальных объектов недвижимости. Использование этого метода при массовой оценке более подробно рассматривается в главах 14 и

Добрый день, подскажите пожалуйста, как оценить помещение затратным подходом? Дата оценки год.

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости. Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов. Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Методы затратного подхода при оценке недвижимого имущества

Затратный подход при оценке помещений

Купить систему Заказать демоверсию. Подходы к оценке. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость есть денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затопляемый и никогда не используемый подвал - неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости этого здания. Стоимость замещения выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый объект, с использованием современных стандартов, материалов и дизайна в текущих ценах на инвестиционные ресурсы. В стоимости замещения не будут отражены затраты по строительству указанного подвала, поскольку они не воссоздают современные потребительские свойства объекта. С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Оценка помещения в рамках затратного подхода

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Источник: Варламов А. Оценка объектов недвижимости. Трудовые ресурсы - Оценка бизнеса - Переговоры - Предпринимательство - Ресторанный и гостиничный бизнес - Тренинги и практическая психология - Электронная коммерция - Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения -. Studio Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика Laws.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;.

Определение рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли затратным подходом 2. Использование затратного подхода Затратный метод основан на том… Оценка рыночной стоимости недвижимости 2. Определяется стоимость нового строительства здания сооружения , которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Компенсации приобретателям жилья г. Выплаты на детей до 3 лет с года 3. Льготы на имущество для многодетных семей в г. Повышение пенсий сверх прожиточного минимума с года 5.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

На Ваш электронный адрес отправлена ссылка. Переход по ней подтвердит регистрацию на сайте. На Ваш электронный адрес отправлена ссылка для восстановления пароля.

Добавить в избранное Сделать стартовой.

Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений. Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего экономического устареваний объектов капитального строительства;. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют. В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:. Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Затратный подход при оценке помещений

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Используются все методы оценки бизнеса, в первую очередь методы сравнительного подхода Отличия могут также возникать на этапе проведения итоговых корректировок к полученной стоимости. Доходный подход Доходный подход позволяет получить наиболее достоверную стоимость бизнеса компании, отражающую будущие ожидания инвестора от финансовых вложений в него. Именно поэтому при оценке бизнеса компании методы доходного подхода наиболее предпочтительны. В рамках доходного подхода при оценке бизнеса компании, как правило, применяется метод дисконтированных денежных потоков, суть которого заключается в приведении величины будущих денежных потоков к их текущей стоимости. Для оценки могут выделяться несколько генерирующих доход единиц, представляющих собой полный цикл производства продукции или оказания услуг. Дорогие читатели!

Вы точно человек?

Объект оценки: жилое помещение 2-х комнатная квартира, общей площадью 49,1 м2 , расположенное по адресу г. Пермь, ул. Уинская, дом.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Доходный подход к оценке недвижимости
Комментариев: 5
  1. Наталия

    крупное человеческое спасибочки !

  2. tiverli

    Блог отличный, буду рекомендовать знакомым!

  3. Майя

    Интересно, а аналог есть?

  4. steladilov

    Перефразируйте пожалуйста

  5. Иосиф

    Это интересно. Скажите мне, пожалуйста - где я могу найти больше информации по этому вопросу?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://fair-lawyer.cyou